Главная / Полезно знать / Жизнь в Сербии
Купить квартиру в Сербии россиянину: пошагово
Да, россиянин может купить квартиру или дом в Сербии на тех же условиях, что и граждане Сербии. Нельзя покупать только сельскохозяйственную землю. Сделку заверяет нотариус, право собственности переходит после записи в кадастр. Сверх цены заложите от 5 до 8% на налоги, нотариуса и агентство. Метр в Белграде в среднем стоит около 3 270 евро.
Можно ли россиянину
Можно. По закону иностранцы покупают жильё в Сербии наравне с гражданами, если их страна разрешает то же самое сербам. С Россией это правило работает. Исключение одно: сельскохозяйственная земля. ВНЖ для покупки не нужен.
Как проходит сделка
- Проверьте квартиру по выписке из кадастра (по-сербски лист непокретности): кто владелец, нет ли ипотеки, арестов, споров и пометки о постройке без разрешения.
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток (капару), обычно от 10 до 20% цены. Если передумаете вы, задаток останется у продавца. Если передумает продавец, он вернёт задаток в двойном размере.
- Подпишите основной договор у нотариуса. Если не говорите по-сербски, на сделке нужен судебный переводчик.
- Переведите деньги через сербский банк.
- Нотариус сам отправит договор в кадастр. Квартира станет вашей, когда вас впишут владельцем, обычно на это уходит от двух до восьми недель.
Налоги и расходы
| Что | Сколько |
|---|---|
| Налог на переход права, вторичка | 2,5% цены. По закону платит продавец, но часто договариваются, что платит покупатель |
| НДС на новостройку от застройщика | 10% для квартир, уже включён в цену. Налог 2,5% тогда не платят |
| Нотариус | от 300 до 800 евро |
| Кадастр | около 50 евро |
| Агентство | от 2 до 3%, иногда до 4% |
| Переводчик на сделке | около 70 евро |
В сумме выходит от 5 до 8% сверху. Налоговую декларацию подают в течение 30 дней после сделки. Льгота на первую квартиру положена только гражданам Сербии.
Цены в 2026 году
| Где | Средняя цена в объявлениях, за метр |
|---|---|
| Белград | около 3 270 евро |
| Нови-Сад | около 2 830 евро |
| Сербия в среднем, квартира целиком | около 100 000 евро |
Цены по Белграду и Нови-Саду взяты из объявлений на 4zida.rs за второй квартал 2026 года. Средняя цена квартиры по стране взята из отчёта кадастра за первое полугодие.
Как заплатить из России
Деньги за квартиру идут через счёт в сербском банке. Открыть счёт стало сложнее, но если есть документы от нотариуса о покупке жилья, счета пока открывают. Наличными в банк без вопросов можно внести до 10 тысяч евро, больше только со справкой с таможни о ввозе. О счетах и переводах рассказали в статьях про банк и про переводы из России.
Ипотека
Иностранцу реально получить ипотеку, только если у него есть ВНЖ, а лучше ПМЖ, и доход в Сербии. Первый взнос обычно от 20 до 30%, ставки от 3,5 до 6% годовых.
Риски
- квартира не записана в кадастр, по-сербски неукнижена;
- дом построен без разрешения или у новостройки нет разрешения на использование;
- в договоре занижена цена: потом сложно доказать, сколько вы заплатили;
- у прежнего владельца остались долги по коммуналке.
Незаписанную квартиру не получится заложить под ипотеку, а ВНЖ по ней дают только с нотариальным договором.
Квартира и ВНЖ
Своя квартира даёт право на ВНЖ, если вы в ней живёте. Минимальной цены для этого нет. Подробнее в статье про ВНЖ по недвижимости.
Вопросы
Может ли россиянин купить квартиру в Сербии?
Кто платит налог 2,5% при покупке квартиры?
Какой НДС на новостройки в Сербии?
Сколько стоит метр в Белграде?
Дают ли ипотеку иностранцам?
Дадут ли ВНЖ при покупке квартиры?
Оформить страховку для ВНЖ по недвижимости
Источники
- Закон об основах имущественных отношений Сербии, статья 82а: покупка жилья иностранцами
- Закон о налогах на имущество Сербии: налог на переход права
- Закон об иностранцах Сербии
Правила иногда меняются. Перед подачей загляните на портал Welcome to Serbia и проверьте, всё ли актуально.